Grunddienstbarkeit – Eintragung, Nutzung und Löschung in der Schweiz
Was bedeutet Grunddienstbarkeit? Eine Definition
Eine Grunddienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das es dem Eigentümer eines Grundstücks erlaubt, bestimmte Rechte auf einem fremden Grundstück auszuüben. Typische Grunddienstbarkeiten in der Schweiz umfassen das Wegrecht oder Fahrrecht, durch das Berechtigte ein fremdes Grundstück betreten oder befahren können, um Zugang zu ihrer eigenen Liegenschaft zu erhalten. Die Grunddienstbarkeit bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel des belasteten Grundstücks bestehen und muss nicht neu vereinbart werden. Zudem gelten die Rechte auch für Dritte, die mit den Begünstigten in Beziehung stehen, wie z. B. Mieter oder Kunden bei gewerblicher Nutzung.
Welche Grunddienstbarkeiten gibt es in der Schweiz?
In der Schweiz gibt es verschiedene Formen der Grunddienstbarkeit, die eine flexible Nutzung von Grundstücken ermöglichen. Hierzu zählen:
- Baurechtsdienstbarkeit: Das Recht, ein Gebäude auf fremdem Boden zu errichten oder zu unterhalten.
- Leitungsrecht: Ein Recht, das die Verlegung und Nutzung von Versorgungsleitungen auf einem anderen Grundstück erlaubt.
- Näher- oder Grenzbaurecht: Eine Regelung, die das Bauen an einer Grundstücksgrenze ermöglicht, unter Berücksichtigung der kommunalen Bauvorschriften.
- Überbaurecht: Das Recht, ein Bauwerk über die Grundstücksgrenze hinaus zu erweitern.
- Wegerecht: Dieses ermöglicht den Zugang über ein fremdes Grundstück zu einer eigenen Liegenschaft und kann als Notwegrecht gegen den Willen des belasteten Grundeigentümers eingeräumt werden.
Grunddienstbarkeit vs. Personaldienstbarkeit
Bei einer Grunddienstbarkeit wird das Recht an einem Grundstück zugunsten eines angrenzenden Grundstücks eingeräumt. Personaldienstbarkeiten hingegen sind persönliche Rechte, die einer bestimmten Person zustehen, wie etwa das Wohnrecht oder die Nutzniessung. Diese Rechte enden in der Regel mit dem Tod der begünstigten Person oder nach Ablauf einer festgelegten Frist. Grunddienstbarkeiten bleiben hingegen auch bei Eigentümerwechsel bestehen und sind somit dauerhaft an das Grundstück gebunden.
Muss das Recht öffentlich beurkundet werden?
Seit dem 1. Januar 2012 müssen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen und öffentlich beurkundet werden. Dies betrifft insbesondere Rechte wie Wohnrecht, Nutzniessung oder Leitungsrechte. Der Eintrag ins Grundbuch erfordert eine rechtlich verbindliche Grundlage, die in einem Dienstbarkeitsvertrag, einem Testament oder einem Erbvertrag festgelegt sein kann.
Hinweis: Bei Notwegerechten genügt eine schriftliche Dokumentation der Notwendigkeit, die den Anspruch auf Zugang über ein fremdes Grundstück belegt.
Wann und wie werden Dienstbarkeiten gelöscht?
Eine Grunddienstbarkeit bleibt so lange bestehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Das kann auf verschiedene Weise geschehen:
- Automatische Löschung: Wenn das belastete oder berechtigte Grundstück aufgelöst wird.
- Ende der vereinbarten Laufzeit: Falls eine Dienstbarkeit zeitlich begrenzt vereinbart wurde, endet sie mit Ablauf dieser Frist.
- Antrag auf Löschung: Ein belasteter Grundeigentümer kann eine Löschung beantragen, wenn die Grunddienstbarkeit ihren ursprünglichen Zweck verloren hat. Im Zweifel ist jedoch die Zustimmung des Berechtigten erforderlich, oder es muss eine Entschädigung angeboten werden.
Wichtig: Sind die Ansprüche beider Parteien nicht klar belegt, kann die Löschung gerichtlich durchgesetzt werden.
Wer ist für den Unterhalt verantwortlich?
Bei einer Grunddienstbarkeit wie dem Fahrrecht stellt sich oft die Frage, wer für den Unterhalt des belasteten Grundstücks aufkommt. In der Regel tragen die Begünstigten die Verantwortung für die Wartung und Instandhaltung, die durch ihre Nutzung verursacht wird. Profitiert jedoch auch der belastete Grundeigentümer vom eingeräumten Recht, wie etwa durch ein Wegerecht, das auch seinen eigenen Kunden Zugang gewährt wird, können die Unterhaltskosten anteilig auf beide Parteien aufgeteilt werden.
Tipp: Eine klare Regelung im Dienstbarkeitsvertrag zur Kostenverteilung ist ratsam, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
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