Substanzwertmethode - wenn es um die inhaltlichen Werte geht
Was ist die Substanzwertmethode? Die Definition
Die Substanzwertmethode, auch Sachwert- oder Realwertmethode genannt, ist eine Bewertungsmethode für Immobilien, die den Wiedererstellungswert eines Gebäudes sowie den Bodenwert in den Mittelpunkt stellt. Anders als die Ertragswertmethode, die auf erwarteten Renditen basiert, eignet sich die Substanzwertmethode insbesondere für Objekte, die nicht ertragsorientiert genutzt werden. Zu diesen gehören historische Gebäude wie Burgen oder öffentliche Gebäude wie Bahnhöfe. Zudem wird die Substanzwertmethode oft zur Unternehmensbewertung herangezogen, wenn das Anlagevermögen überwiegend aus Immobilien besteht.
Wann ist die Substanzwertmethode geeignet?
Die Substanzwertmethode eignet sich für schwer vergleichbare oder besondere Liegenschaften. Anders als bei der Ertragswertmethode, die auf Erträge abzielt, berücksichtigt die Substanzwertmethode die Wiedererstellungskosten und den aktuellen Bodenwert. Folgende Immobilienarten sind typische:
Anwendungsfälle:
- Historische Gebäude: Burgen, Schlösser und denkmalgeschützte Immobilien
- Öffentliche Gebäude: Bahnhöfe, Schulen und ähnliche Anlagen
- Schwer vergleichbare Immobilien: Einfamilienhäuser in ländlicher Umgebung oder Spezialliegenschaften
Berechnung des Substanzwerts
Bei der Substanzwertmethode setzt sich der Immobilienwert zusammen aus dem Bauwert der Anlage, dem Wert der sonstigen Anlagen und dem Bodenwert. Der Wert der Immobilie wird dabei anhand der folgenden Berechnung ermittelt:
- Der Wert der baulichen Anlage wird zu dem Wert sonstiger Anlagen und dem Bodenwert addiert.
- Hinzu kommen wertsteigernde Massnahmen wie Renovationen oder Erweiterungen.
- Abgezogen wird die altersbedingte Wertminderung der Immobilie sowie der Wertverlust aufgrund von Mängeln.
- Zusätzlich kann ein Marktanpassungswert den Wert der Immobilie weiter an die Gegebenheiten des aktuellen Immobilienmarkts anpassen.
Schritte zur Ermittlung des Substanzwerts
- Bauwert berechnen
Der Bauwert wird oft durch Multiplikation des Kubikmeterpreises vergleichbarer Gebäude mit dem Volumen des Objekts berechnet. Die Berechnung berücksichtigt auch Altersentwertung, die über Baukostenindizes oder durch Unterstützung eines Architekten festgelegt werden kann. - Bodenwert festlegen
Der Bodenwert wird üblicherweise durch Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke in derselben Lage ermittelt. Informationen zu Quadratmeterpreisen sind bei Gemeinde- oder Baubehörden verfügbar. - Substanzwert ermitteln
Der Substanzwert ergibt sich durch Addition von Bauwert und Bodenwert. Die Einbeziehung eines zweiten Bewertungsverfahrens kann die Aussagekraft dieser Berechnung erhöhen.
Vor- und Nachteile der Substanzwertmethode
Vorteile:
- Ideal für denkmalgeschützte oder schwer vergleichbare Immobilien
- Berücksichtigt Umbau-, Ausbau- und Renovationskosten
- Passt sich an das aktuelle Preisniveau der Herstellungskosten an
Nachteile:
- Das Marktgeschehen bleibt unberücksichtigt
- Erfordert umfassende Expertise im Bausektor, was die Berechnung aufwändig macht
Die Substanzwertmethode bietet eine zuverlässige Bewertungsgrundlage für spezifische Immobilienarten, die durch ihre Besonderheiten schwer mit anderen Methoden vergleichbar sind.
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