Amortisation der Hypothek – Was lohnt sich?
Was ist die Amortisation einer Hypothek? Die Definition
Unter Amortisation versteht man im finanziellen Kontext die Rückzahlung von Fremdkapital. In der Regel finanzieren Hypothekarnehmer bis zu 80 % des Immobilienwertes über ihre Bank, um den Kaufpreis einer Immobilie zu finanzieren. Diese Kreditmittel teilen sich in eine erste Hypothek mit einer Belehnung von bis zu 65 % und eine zweite Hypothek über 15 % des Objektwertes. Weil auch Immobilien über Zeit an Wert verlieren, wird die Hypothek mit regelmässigen Amortisationzahlungen reduziert.
Besteht eine Pflicht zur Amortisation?
Die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter abbezahlt werden. Diese Amortisation ist vorgeschrieben. Die erste Hypothek im Umfang von 65% des Kaufpreises, muss hingegen nicht amortisiert werden.Hypotheken können durch einmalige, monatliche, vierteljährliche oder jährliche Beträge zurückgeführt werden.
Unterschiedliche Formen der Amortisation
Hypothekarnehmer haben zwei Optionen, ihre Hypotheken zu amortisieren: Die direkte Amortisation und indirekte Amortisation.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird die Schuld regelmässig bei der Bank zurückgezahlt.
Vorteile:
- Kontinuierliche Reduzierung der Hypothekarschuld
- Sinkende Zinsbelastung über die Zeit
- Klares Schuldabbau-Gefühl für den Kreditnehmer
- Erhöhung des Eigenkapitalanteils an der Immobilie
- Verbesserung der Kreditwürdigkeit
Nachteile:
- Geringere steuerliche Abzugsmöglichkeiten aufgrund sinkender Schuldzinsen
- Weniger finanzielle Flexibilität, da Geld direkt in die Hypothekenrückzahlung fliesst
- Insgesamt höhere Steuerbelastung durch geringere Abzüge
- Keine Nutzung der Steuervorteile der Säule 3a
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Amortisationsbetrag in ein Vorsorgekonto der Säule 3a oder in eine gebundene Lebensversicherung ein. Die Hypothekarschuld bleibt dabei unverändert, bis das angesparte Kapital zu einem späteren Zeitpunkt zur Rückzahlung verwendet wird.
Vorteile:
- Maximale steuerliche Vorteile durch gleichbleibend hohe Schuldzinsen
- Zusätzliche Steuerersparnis durch Einzahlungen in die Säule 3a
- Höhere finanzielle Flexibilität, da das Kapital nicht direkt gebunden ist
- Möglichkeit, von Renditen auf dem Vorsorgekonto zu profitieren
- Potenzielle Steuervorteile bei der späteren Auszahlung des 3a-Kapitals (privilegierte Besteuerung von Kapitalbezügen aus der privaten Vorsorge)
Nachteile:
- Keine Reduzierung der Hypothekarschuld während der Laufzeit
- Gleichbleibend hohe Zinsbelastung
- Risiko von Wertschwankungen bei den Vorsorgegeldern
- Komplexere Struktur, die mehr Verständnis und Planung erfordert
- Mögliche Einschränkungen bei der Verwendung der Vorsorgegelder
Wie berechnet man die Amortisation?
Direkte Amortisation
Zur Berechnung der jährlichen Zahlungen bei direkter Amortisation wird die Höhe der zweiten Hypothek durch 15 Jahre geteilt. Um die monatliche Rate zu erhalten, wird das Ergebnis nochmals durch 12 Monate geteilt.Beispiel: 120'000 CHF / 15 Jahre = 8'000 CHF pro Jahr / 12 Monate = 666,67 CHF pro Monat.
Indirekte Amortisation
Die Zahlungen für die indirekte Amortisation werden wie bei der direkten Amortisation ermittelt, erfolgen jedoch auf das Vorsorgekonto der Säule 3a oder 3b, um verzinst angelegt zu werden. Spätestens mit Pensionsantritt wird mit dem Kapital die Hypothek abgelöst. Überschüssiges Ansparguthaben kann für freiwillige Amortisationen oder andere Pläne genutzt werden.
Wie sollten Sie Ihre Hypohtek amortisieren?
Die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation hängt von der individuellen finanziellen Situation, den persönlichen Zielen und der Risikobereitschaft ab. Eine sorgfältige Abwägung und professionelle Beratung sind empfehlenswert, um die optimale Strategie zu finden. Gerne machen wir Sie mit unserem Partner Nicolas Inauen, Agenturleiter des schweizweit zweitgrössten unabhängigen Hypothekarvermittlers Resolve bekannt.
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