Bauherr in der Schweiz – Rolle, Rechte und Pflichten
Was versteht man unter einem Bauherrn? Die Definition
Ein Bauherr ist die rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Person für ein Bauprojekt, sei es für die Bebauung eines Grundstücks, einen Umbau, eine Nutzungsänderung oder die Beseitigung eines Gebäudes. In der Norm SIA 112 wird der Bauherr beschrieben als "der oberste Entscheidungsträger eines Bauvorhabens. Er kann Grundeigentümer und/oder Investor sein. Er ist der Gesuchsteller in den erforderlichen Bewilligungsverfahren.”Ein Bauherr kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person (z. B. ein Bauträger) sein. Das Geschlecht des Bauherrn spielt keine Rolle, da der Begriff "Bauherr" oder "Bauherrschaft" geschlechtsunabhängig ist.
Übernimmt der Bauherr die Planung und Umsetzung eines Bauvorhabens, so bleibt er trotz Beauftragung von Architekten, Bauherrenberatern oder Generalunternehmern rechtlich und wirtschaftlich verantwortlich, es sei denn, es handelt sich um ein Bauprojekt mit einem Bauträger.
Rechte und Pflichten des Bauherrn
Als Bauherr haben Sie das Recht, die am Bau beteiligten Personen und Unternehmen zu wählen und die Arbeiten zu vergeben. Die Aufgaben des Bauherrn sind in verschiedenen Gesetzen und Normen geregelt, darunter Art. 679 ZGB (Haftpflicht aus Grundeigentum), Art. 58 OR (Werkhaftung), Art. 41 OR (Haftpflicht aus unerlaubter Handlung) sowie die SIA-Normen 101 und 112. Zu den zentralen Pflichten zählen:
- Bauprojekt organisieren: Als Bauherr sind Sie Projektorganisator und oberster Entscheidungsträger. Sie definieren das Ziel des Bauvorhabens, den Kostenrahmen, die Baubeteiligten, Termine, Zuständigkeiten und Aufgaben. Diese Details sollten in einem Projektpflichtenheft festgehalten werden.
- Baubewilligung beantragen: Vor Baubeginn ist die Genehmigung der zuständigen Baubehörde notwendig. Der Bauherr muss den Baubewilligungsantrag vollständig einreichen. Nimmt ein Architekt Ihnen diese Aufgabe ab, bleiben Sie als Bauherr dennoch verantwortlich.
- Sicherheit auf der Baustelle: Der Bauherr ist verpflichtet, für die Sicherheit auf der Baustelle zu sorgen. Dies kann auch die Beauftragung eines Sicherheitsbeauftragten umfassen.
- Fertiggestelltes Bauwerk prüfen: Der Bauherr muss das Bauwerk auf Mängel prüfen (Art. 371 OR). Mängel sind innerhalb der vertraglichen Frist zu rügen. Gegebenenfalls sollte ein Sachverständiger zur Prüfung hinzugezogen werden.
Frist nach OR:
- Für unbewegliche Bauwerke beträgt die Rügefrist 5 Jahre nach der Abnahme des Werks
- Jeder Mangel muss jedoch sofort nach der Entdeckung gerügt werden, spätestens innerhalb von 7 Tagen.
Frist nach SIA-Norm 118 (wenn vertraglich vereinbart):
- Nach der Bauabnahme kann der Bauherr während 2 Jahren zu jedem Zeitpunkt Mängel rügen.
- Für verdeckte Mängel beträgt die Rügefrist 5 Jahre, aber diese müssen innerhalb von 7 Tagen nach Entdeckung gerügt werden.
- Für absichtlich verschwiegene Mängel gilt eine Rügefrist von 10 Jahren.
Ausnahme Bauträger
Bauträger hingegen sind Unternehmen, die Immobilien auf eigene Rechnung erstellen und verkaufen. Als Käufer haben Sie keine Entscheidungs- und Weisungsrechte über das Bauprojekt, auch wenn Sie den Kauf des fertigen Werks (des Hauses oder der Wohnung) bereits notariell beurkundet haben. Die Rechte und Pflichten eines Bauherrn liegen beim Bauträger. Ihr Vorteil ist der geringere zeitliche Aufwand, da Sie sich weder um behördliche Auflagen noch um Bauablauf und Beteiligte kümmern müssen.
Insgesamt ist der Bauherr für die erfolgreiche Umsetzung des Bauprojekts entscheidend. Er trägt Verantwortung und trifft Entscheidungen, die den Verlauf der Bauarbeiten und das Endergebnis massgeblich beeinflussen.
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