Baurechtszins – Das sollten Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer wissen
Was bedeuten Baurecht und Baurechtszins? Die Definition
Das Baurecht erlaubt es einer Person, auf einem Grundstück eines anderen zu bauen, wobei das Recht zeitlich befristet, aber vererblich und übertragbar ist. Die gesetzlichen Vorschriften sind in Art. 675 und 779 ff. ZGB geregelt (https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de). Während der Periode des Baurechts erhält der Grundstückseigentümer den sogenannten Baurechtszins als Gegenleistung. Nach dem Akzessionsprinzip des Zivilgesetzbuches sind die Eigentümer eines Grundstücks auch Eigentümer aller darauf errichteten Gebäude. Um dieses Prinzip zu unterbrechen, kann ein Baurechtsvertrag abgeschlossen und die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden, wodurch der Baurechtsnehmer Eigentümer des Gebäudes wird.
Vereinfacht kann das Baurecht als Miete des Landes verstanden werden, während das errichtete Gebäude meist der Baurechtnehmerin gehört.
In welchen Fällen wird das Baurecht angewendet?
Das Baurecht wird in verschiedenen Situationen eingesetzt, insbesondere bei der Nutzung und Bebauung von Grundstücken die in staatlichem Besitz sind. Typische Anwendungsfälle sind:
- Städtebau und Stadtentwicklung: Kommunen vergeben Baurechte zur Förderung von Entwicklungszielen, wie der Schaffung von Wohnraum oder öffentlichen Einrichtungen.
- Private Grundstücksnutzung: Eigentümer können Baurechte gewähren, um Dritten den Bau auf ihrem Grundstück zu erlauben, ohne das Eigentum zu übertragen.
- Landwirtschaftliche Nutzung: Errichtung von landwirtschaftlichen Gebäuden oder Entwicklung von Flächen ohne Eigentumserwerb.
- Erneuerbare Energien: Nutzung von Baurechten für Projekte im Bereich erneuerbare Energien, um Zugang zu Standorten für Windkraftanlagen oder Solaranlagen zu ermöglichen.
Welche Rechte haben Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer?
Ein Baurechtsvertrag gestattet dem Bauherrn die Nutzung und Bebauung des Grundstücks für eine Dauer von mindestens 10 Jahren, maximal jedoch 100 Jahre. Die Höhe des Baurechtszinses wird frei zwischen den Parteien vereinbart und kann periodisch an aktuelle Gegebenheiten angepasst werden.
Tipp: Baurechtsnehmer, die ihr Objekt selbst bewohnen, müssen den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Baurechtszinsen mindern den Eigenmietwert, da sie zu den Anlagekosten gehören.
Was muss ein Baurechtsvertrag beinhalten?
Ein Baurechtsvertrag, der schriftlich und notariell beurkundet sein muss, enthält wesentliche Regelungen wie:
- Name und Adresse des Baurechtsgebers und -nehmers
- Angaben zum belasteten Grundstück
- Dauer des Baurechts
- Baurechtszins
- Heimfallentschädigung (Ausgleichszahlung bei Ende des Baurechts, siehe unten)
Wichtig: Eine Auflösung des Baurechtsvertrags ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Was ist eine Heimfallentschädigung?
Der Baurechtszins ist eine Nutzungsentschädigung, die sich am Grundstückswert orientiert. Zur Berechnung können unterschiedliche Modelle herangezogen werden:
- Konventionelles Baurechtsmodell: Wert des Grundstücks wird mit dem Zinsfuss der Kantonalbank multipliziert.
- Zürcher Baurechtsmodell: Einmalzahlung ersetzt den Baurechtszins für die gesamte Laufzeit.
- Basler Baurechtsmodell: Baurechtszins = Nettoertrag × Landwert / (Landwert + Gebäudewert)
Wichtig: Die Wahl des Berechnungsmodells hat langfristige Auswirkungen und erfordert die Berücksichtigung von Kostenrisiken, Grundstückswertentwicklung und Preisschwankungen. Juristische Unterstützung bei der Ermittlung und Vertragsgestaltung wird empfohlen.
Der Baurechtszins ist ein entscheidendes Instrument bei der Planung von Bauvorhaben und wirkt sich sowohl auf die finanzielle Planung der Baurechtsnehmer als auch der Baurechtsgeber aus.
.png)