Belehnung – Bedeutung, Eigenmittel und Berechnung
Was bedeutet Belehnung? Die Definition
Belehnung bezeichnet das Verhältnis zwischen der Hypothekarsumme und dem Wert einer Immobilie. Neben der Tragbarkeitsberechnung ist die Belehnung in der Schweiz ein entscheidender Faktor bei der Kreditbewilligung. Bei selbst genutzten Objekten darf die Belehnung maximal 80 Prozent des Belehnungswertes betragen. Der Hypothekarnehmer muss mindestens 20 Prozent Eigenkapital für Bau, Kauf oder Umbau einer Immobilie aufbringen. Bei nicht selbst genutzten Immobilien, wie Renditeobjekten, ist ein Eigenkapitalanteil von 25 % erforderlich, und Banken dürfen diese Objekte bis maximal 75 % belehnen.
Tipp: Das Niederstwertprinzip ist massgeblich für die Festsetzung des Belehnungswertes. Liegt eine Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem von der Bank angesetzten Marktwert vor, gilt der niedrigere Wert.
Wie funktioniert die Aufteilung in erste und zweite Hypothek?
In der Schweiz wird bei hoher Belehnung die Hypothekarsumme in zwei Hypotheken aufgeteilt. Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt, dass die erste Hypothek auf maximal 65 Prozent beschränkt ist. Die fehlenden 15 Prozent werden durch die zweite Hypothek abgedeckt. Nur die zweite Hypothek muss bei selbstgenutzten Immobilien innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zum Rentenalter amortisiert werden. Eine Belehnung von 65% darf auch langfristig beibehalten werden. Anleger bei Renditeobjekten sind verpflichtet, die Hypothekarschuld innerhalb von 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes zu amortisieren.
Wichtig: Nach der Amortisation der zweiten Hypothek fallen für die erste Hypothek weniger Zinsen an, jedoch steigt die Steuerbelastung, da sich weniger Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen lassen. Bei Vertragsabschluss sollte man auf die Laufzeiten achten: Wenn die erste und zweite Hypothek gleichzeitig auslaufen, ist ein Wechsel zu einer anderen Bank einfacher. Sollten die Zinsen zu diesem Zeitpunkt allerdings gestiegen sein, wird auch die gesamte Hypothek teurer.
Müssen Eigenmittel aus dem Vermögen stammen?
Der Gesetzgeber legt genaue Vorschriften bezüglich der Herkunft der nötigen Eigenmittel für ein selbst genutztes Eigenheim fest. Mindestens 10 % der Eigenmittel müssen aus dem eigenen Vermögen des Hypothekarnehmers stammen, also aus Guthaben auf einem Bankkonto, Ersparnissen oder Wertpapieren. Verzinste Darlehen gelten nicht als Eigenkapital. Erst nach Aufbringung dieses Anteils können weitere Eigenmittel aus dem Vorsorgekonto der Säule 3a oder der Pensionskasse (BVG) bezogen werden:
- Säule 3a-Kapital: Gelder aus der Säule 3a können alle fünf Jahre für den Kauf, Umbau oder Renovation einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden.
- Pensionskassenguthaben: Versicherte können bis zu 50 % des aktuellen Vorsorgekapitals für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum beziehen.
Wichtig: Investoren dürfen weder Gelder aus der 2. Säule noch aus der Säule 3a zur Finanzierung eines Renditeobjektes verwenden. Diese Mittel stehen ausschliesslich für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum zur Verfügung.
Wie berechnet man die maximale Hypothek?
Um die Höhe der Hypothek zu berechnen, ist der Belehnungswert entscheidend. Dieser entspricht dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Marktwertbewertung der Bank. Der Belehnungswert und die maximale Belehnung sollten bei der Bank erfragt werden. Die maximale Hypothek wird anhand der Formel ermittelt:
[ \text{Belehnungswert} \times \text{maximale Belehnung in Prozent} = \text{maximale Hypothek}
Beispiel: [ 800'000 , \text{CHF} \times 80% = 640'000 , \text{CHF} ]In diesem Beispiel beträgt die maximale Hypothek bei einer 80%igen Belehnung 640'000 CHF. Zusätzlich sind Eigenmittel von 20 % (hier: 160'000 CHF) erforderlich.
In diesem Beispiel beträgt die maximale Hypothek bei einer 80%igen Belehnung 640'000 CHF. Zusätzlich sind Eigenmittel von 20 % (hier: 160'000 CHF) erforderlich.
Wichtig: Neben der Belehnung hat auch die Tragbarkeit einen massgeblichen Einfuss, ob die Bank eine Hypothek gewähren darf. Lesen Sie dazu unseren Beitrag TRAGBARKEIT.
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