Was ist eine Dienstbarkeit? Die Definition
Eine Dienstbarkeit, auch „beschränktes dingliches Recht“ oder „Servitut“ genannt, ist ein festgeschriebenes Recht an einem Grundstück, das im Grundbuch eingetragen wird und bestehen bleibt, bis es gelöscht wird. „Beschränkt“ bedeutet, dass nur der Berechtigte sowie dessen Mitbewohner oder Besucher das Grundstück im vereinbarten Umfang nutzen dürfen. Jede Person ist verpflichtet, eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit zu beachten, unabhängig davon, ob sie darüber informiert ist. Der Grundbuchauszug mit allen Beilagen bietet dabei Klarheit.
Arten der Dienstbarkeit: Grunddienstbarkeit und Personaldienstbarkeit
Es gibt zwei Haupttypen von Dienstbarkeiten:
- Grunddienstbarkeit
- Personaldienstbarkeit (beschränkte persönliche Dienstbarkeit)
Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück – das „dienende Grundstück“ – zugunsten eines anderen Grundstücks, dem „herrschenden Grundstück“. Ein Beispiel hierfür ist das Recht, über ein benachbartes Grundstück zu gehen, um die eigene Immobilie zu erreichen.
Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind:
- Baurecht
- Überbaurecht
- Leitungsbaurecht
- Geh- und Fahrwegrecht
- Baurechtsdienstbarkeit
- Quellenrecht
Mehr zu diesen Themen finden Sie in unserem vollständigen Grunddienstbarkeit-Wiki mit umfassenden Erläuterungen und Beispielen.
Personaldienstbarkeit
Eine Personaldienstbarkeit begünstigt eine bestimmte Person unabhängig vom Eigentum an der Immobilie. Diese Art der Dienstbarkeit umfasst beispielsweise ein Nutzniessungsrecht oder ein Wohnrecht. Ein eingetragenes Wohnrecht erlaubt es einer Person, die Immobilie oder einen Teil davon bis zum Lebensende oder bis zu einem festgelegten Zeitpunkt zu nutzen. Es bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Wichtig: In beiden Dienstbarkeitsarten muss der belastete Eigentümer Einschränkungen seines Eigentumsrechts akzeptieren und das Recht des Begünstigten respektieren.
Entstehung und Löschung einer Dienstbarkeit
In der Schweiz entsteht eine freiwillige (nicht gesetzliche) Dienstbarkeit erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 971 ZGB). Ohne einen entsprechenden Vertrag und eine notarielle Beglaubigung ist die Eintragung nicht möglich. Eine Dienstbarkeit kann nur durch das Grundbuchamt eingetragen und gelöscht werden. Die Löschung erfolgt nur, wenn der Berechtigte schriftlich auf sein Recht verzichtet oder wenn die Dienstbarkeit zeitlich begrenzt ist und das Limit erreicht wird.
Was ist ein Dienstbarkeitsvertrag?
Ein Dienstbarkeitsvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen den Beteiligten einer Dienstbarkeit. Die wesentlichen Inhalte umfassen:
- Präambel: Nennung der Vertragsparteien und rechtliche Grundlagen
- Beschreibung der Dienstbarkeit: Angaben zu den belasteten und begünstigten Grundstücken oder Personen sowie Art, Dauer und Umfang der Dienstbarkeit
- Nutzungsentgelt oder Entschädigung: Festlegung von möglichen Zahlungen des Begünstigten an den Belasteten
- Übertragbarkeit und Beendigung: Regelungen zur Weitergabe der Dienstbarkeit und zu den Bedingungen für die Löschung
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