Eigenkapitalrendite – Verständnis und Berechnung
Was bedeutet Eigenkapitalrendite? - Die Definition
Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity oder ROE) ist eine zentrale Kennzahl, die zeigt, wie hoch das Eigenkapital verzinst wird. Diese Rentabilitätskennzahl setzt den Jahresgewinn ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und liefert damit Einblicke in die wirtschaftliche Effizienz Ihrer Immobilie. Eine höhere Eigenkapitalrendite ist dabei ein Zeichen für eine effiziente Kapitalnutzung und gute Ertragskraft. Weil bei Immobiliengeschäften ein Grossteil der Finanzierung über eine Bank erfolgen kann, ist das die massgebliche Kennzahl um Ihre Investition mit anderen Anlageklassen zu vergleichen.
Warum ist die Eigenkapitalrendite wichtig?
Die Eigenkapitalrendite zeigt an, wie viel Rendite Sie mit Ihrem eingesetzten Kapital erwirtschaften. Weil Sie Ihr Geld statt in einer Immobilie, auch z.B. am Aktienmarkt investieren könnten, ist diese Kennzahl für den Vergleich der verschiedenen Investitionsmöglichkeiten zentral.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite wird berechnet, indem der Jahresüberschuss (Mieterträge - alle Kosten) durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird. Dies zeigt die prozentuale Verzinsung des Eigenkapitals.
Beispiel: Ein Unternehmen investiert 600.000 CHF Eigenkapital und erzielt einen Jahresgewinn von 80.000 CHF. Die Eigenkapitalrendite beträgt damit 13,33 %, was anzeigt, dass sich das eingesetzte Kapital im letzten Jahr um diesen Wert verzinst hat.
Berechnung der Eigenkapitalrendite bei Immobilien
Um die Eigenkapitalrendite für eine Immobilie zu berechnen, wie etwa ein vermietetes Mehrfamilienhaus, wird zunächst der Jahresreingewinn ermittelt, indem man die jährlichen Nettomieteinnahmen um die Fremdkapitalkosten (z. B. Hypothekarzinsen) bereinigt. Danach wird der bereinigte Gewinn durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt und das Ergebnis in Prozent angegeben.
Beispiel für eine Immobilie: Sie erwerben eine Immobilie für CHF 1’000’000. Weil es sichi um eine Renditeliegenschaft handelt, darf die Bank maximal 75%, also CHF 750’000 mit einer Hypothek finanzieren. Ihr Eigenkapital entspricht somit CHF 250’000. Gehen wir nun davon aus, dass Ihre Immobilie eine Bruttorendite von 4.5% (CHF 45’000) erwirtschaftet und nach Abzug aller Kosten für die Vermietung und den Liegenschaftsunterhalt CHF 15’000 Nettoertrag übrig bleiben. Ihre Eigenkapitalrendite ist in diesem Fall CHF 15’000 (Nettoertrag) / CHF 250’000 (Eigenkapital) x 100 = 6.0%.
Vor- und Nachteile der Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist ein aussagekräftiger Indikator, der Kapitalgebern eine Orientierung zur Rentabilität des Eigenkapitals bietet. Investoren nutzen die Kennzahl zur Vergleichbarkeit verschiedenen Investitionsmöglichkeiten.Die Eigenkapitalrendite sagt allerdings nichts über das eingegangene Risiko aus. Bei Immobilieninvestitionen haben Sie in der Regel einen hohen Fremdkapitalanteil. Sollte der Wert der Immobilie sinken, haftet Ihr Eigenkapital vollumfänglich.
Was ist der Leverage-Effekt?
Der Leverage-Effekt beschreibt, wie die Eigenkapitalrendite durch gezielte Erhöhung des Fremdkapitals gesteigert werden kann. Solange die erzielte Rendite die Fremdkapitalkosten übersteigt, kann der Leverage-Effekt die Eigenkapitalrendite erheblich verbessern. Bei Immobilien setzt der Gesetzgeber aber klare Leitplanken, bei Renditeliegenschaften ist ein maximaler Leverage von 3x auf das Eigenkapital erlaubt.
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