Eigentümerversammlung – Ablauf, Aufgaben, Beschlussfähigkeit
Was versteht man unter einer Eigentümerversammlung? - Die Definition
Eine Eigentümerversammlung ist eine Versammlung aller Stockwerkeigentümer eines Gebäudes und findet mindestens einmal jährlich statt. Personen, die Stockwerkeigentum (Wohnungseigentum) erwerben, besitzen nicht nur einen Anteil am Gebäude selbst, sondern werden auch Teil der Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft trifft sich regelmässig, um über Entscheidungen zu beraten, die gemeinschaftliche Teile der Immobilie betreffen. Dazu zählen Themen wie die Hausordnung, Instandhaltungsmassnahmen und der Umgang mit gemeinschaftlichen Kosten.
Da die Eigentümergemeinschaft für alle Massnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich ist, müssen die Entscheidungen, die in der Versammlung getroffen werden, von allen Eigentümern getragen werden – auch von jenen, die nicht anwesend sind. Somit stellt die Eigentümerversammlung eine wichtige Plattform zur Verwaltung und Koordination gemeinschaftlicher Interessen dar.
Was wird bei einer Eigentümerversammlung besprochen?
Die Tagesordnungspunkte einer Eigentümerversammlung variieren je nach Zustand und Bedürfnissen der Immobilie sowie den Anliegen der Eigentümergemeinschaft. Häufige Themen sind:
- Reglement und Hausordnung: Anpassungen der Hausordnung oder Festlegung neuer Regeln für das Zusammenleben.
- Erneuerungsfonds: Besprechung und mögliche Anpassung des Erneuerungsfonds, welcher für zukünftige Instandhaltungen und Modernisierungen vorgesehen ist.
- Instandhaltungs- und Modernisierungsmassnahmen: Beschlüsse zu Reparaturen und Renovierungen, die die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes betreffen.
- Bauliche Veränderungen: Abstimmung über bauliche Eingriffe, die die Struktur oder Nutzung des Gebäudes verändern könnten.
Zusätzlich gehört die Prüfung und Genehmigung des jährlichen Wirtschaftsplans sowie der Jahresabrechnung der Verwaltung zur Eigentümerversammlung. Diese Abrechnung dokumentiert die Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres und gibt Auskunft darüber, ob der ursprüngliche Wirtschaftsplan realistisch war.
Aufgaben und Befugnisse der Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft hat in der Schweiz zahlreiche Aufgaben und Befugnisse, die im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Art. 712m ZGB) geregelt sind. Hierzu gehören unter anderem:
- Bestellung eines Verwalters: Die Gemeinschaft wählt einen Verwalter, der für die Verwaltung der Liegenschaft verantwortlich ist. Dieser ist für die Einberufung der Versammlung und die Durchführung der beschlossenen Massnahmen zuständig.
- Wahl eines Verwaltungsrats: Die Gemeinschaft kann einen Ausschuss wählen, der die Übernahme von Verwaltungsaufgaben unterstützt.
- Erneuerungsfonds: Entscheidung über die Höhe und die Verwendung eines Erneuerungsfonds, der zur Finanzierung von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten dient.
- Investitionen und Kostenverteilung: Beschlüsse über grössere Investitionen, wie die Genehmigung von Kostenvoranschlägen, die Aufteilung der Kosten auf die Eigentümer und die Verwaltung von Versicherungsprämien.
Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Damit die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung gültig und rechtsverbindlich sind, muss die Beschlussfähigkeit gegeben sein. Der Verwalter überprüft zu Beginn der Versammlung, ob die Anwesenheitspflicht erfüllt ist. Laut Art. 712p ZGB gilt eine Eigentümerversammlung als beschlussfähig, wenn mindestens 50 % der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei) und ein Drittel der gesamten Wertquoten anwesend sind. Sollte die Versammlung nicht beschlussfähig sein, wird sie um mindestens zehn Tage verschoben. Eine zweite Versammlung ist bereits beschlussfähig, wenn ein Drittel der Eigentümer anwesend ist.Damit die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung gültig und rechtsverbindlich sind, muss die Beschlussfähigkeit gegeben sein. Die Verwaltung überprüft zu Beginn der Versammlung, ob die Anwesenheitspflicht erfüllt ist. Laut Art. 712p ZGB gilt eine Eigentümerversammlung als beschlussfähig, wenn mindestens 50 % der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei) und ein Drittel der gesamten Wertquoten anwesend sind. Sollte die Versammlung nicht beschlussfähig sein, wird sie um mindestens zehn Tage verschoben. Eine zweite Versammlung ist bereits beschlussfähig, wenn ein Drittel der Eigentümer anwesend ist.
Im Stockwerkeigentumsreglement können spezifische Bestimmungen getroffen werden, die von diesen gesetzlichen Vorgaben abweichen. Dies bedeutet, dass die Eigentümer in ihrem Reglement andere Quoren oder Verfahren für die Beschlussfassung festlegen können, solange diese Regelungen im Einklang mit den allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen stehen und von der Versammlung beschlossen werden.
Ein ausführliches Studium des Stockwerkeigentumsreglements vor dem Kauf einer Stockwerkeigentumseinheit ist deshalb unerlässlich!
Ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend?
Die Art der erforderlichen Mehrheit hängt von der Bedeutung der zu treffenden Beschlüsse ab. Es gibt drei unterschiedliche Entscheidungsmechanismen:
- Einfache Mehrheit: Für die meisten regulären Entscheidungen, wie etwa die Beauftragung einer Reinigungsfirma oder kleinere Reparaturen, reicht eine einfache Mehrheit aus. Beispiel: In einer Gemeinschaft mit neun Eigentümern, von denen fünf anwesend sind, genügt die Zustimmung von drei Anwesenden.
- Qualifizierte Mehrheit: Für bedeutendere Entscheidungen, die grössere finanzielle Aufwände erfordern (z. B. Umbauten oder Installation einer neuen Heizungsanlage), ist eine qualifizierte Mehrheit nötig. Was als qualifiziert gilt, hängt vom Stockwerkeigentumsreglement ab.
Beispiel: Bei fünf Anwesenden in einer Gruppe von neun Eigentümern sind mindestens drei Stimmen sowie die Mehrheit der Eigentumsanteile erforderlich. - Einstimmigkeit: Einstimmige Beschlüsse sind nötig für besonders weitreichende Massnahmen, die erhebliche Auswirkungen auf die Gemeinschaft haben (z. B. kostenintensive Modernisierungen). Hier müssen alle Eigentümer anwesend sein oder sich vertreten lassen.
Ablauf einer Eigentümerversammlung
Gemäss Art. 712n ZGB wird die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich von der Verwaltung einberufen. Zusätzlich kann sie stattfinden, wenn mindestens ein Fünftel der Eigentümer dies verlangt. Die Verwaltung lädt die Eigentümer schriftlich zur Versammlung ein und legt der Einladung eine Traktandenliste (Tagesordnung) bei. Auch Offerten für geplante Arbeiten können vorab zugestellt werden.
Eine gesetzliche Einladungsfrist gibt es zwar nicht, aber eine Vorbereitungszeit von etwa zwei Wochen ist empfohlen, um den Eigentümern genügend Zeit zur Vorbereitung auf die Tagesordnung zu geben. Der Ablauf sieht vor, dass alle Tagesordnungspunkte besprochen und die Beschlüsse protokolliert werden, wobei der Verwalter das Protokoll zur Aufbewahrung erhält.
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