Ertragswertmethode – Ermittlung des Werts von Renditeliegenschaften
Was ist die Ertragswertmethode? - Die Definition
Die Ertragswertmethode ist ein Verfahren zur Bewertung von Immobilien, die Mieterträge generieren, und dient dazu, den Wert einer vermieteten Immobilie anhand der langfristig erzielbaren Erträge zu bestimmen. Diese Methode ist besonders relevant für Käufer und Banken, da sie Aufschluss darüber gibt, ob das Investment durch die Ertragskraft der Immobilie gerechtfertigt ist. Die Ertragswertmethode findet häufig Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, wie Bürogebäuden, Einkaufszentren und Hotels.
Die Berechnung erfolgt durch die Multiplikation der jährlichen Nettomieteinnahmen mit dem Kapitalisierungsfaktor, wobei dieser das Risiko und die Wertentwicklung der Immobilie berücksichtigt. Ein niedriger Kapitalisierungsfaktor führt zu einem höheren Ertragswert, während ein höherer Faktor den Ertragswert verringert.
So berechnen Sie den Ertragswert einer Immobilie
Die Berechnung des Ertragswertes basiert auf der Annahme, dass die Immobilie langfristig stabile Mieterträge generiert. Dazu werden die jährlichen Nettomieteinnahmen durch den Kapitalisierungssatz geteilt und mit 100 multipliziert.
Beispiel: Bei jährlichen Nettomieteinnahmen von CHF 100’000 und einem Kapitalisierungssatz von 5 % ergibt sich ein Ertragswert von CHF 2 Millionen. In dieser Rechnung ergibt der Kapitalisierungssatz den Wert, zu dem das Immobilieneinkommen nachhaltig zur Ertragserwartung beiträgt.
Bedeutung des Kapitalisierungssatzes
Der Kapitalisierungssatz ist ein entscheidender Faktor in der Ertragswertberechnung und setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Er basiert auf einem Referenzzins für risikolose Anlagen, etwa den Zinssätzen 10-jähriger Bundesobligationen, und beinhaltet Aufschläge für Risiken wie Leerstand und Instandhaltungsaufwände. Weil der Leerstand und die zukünftige Wertentwicklung zum grössten Teil von der Lage abhängen, hat diese Eigenschaft den grössten Einfluss darauf. Ein höherer Kapitalisierungssatz signalisiert ein erhöhtes Risiko oder höhere Kosten und verringert den Ertragswert der Immobilie.
Da die Festlegung des Kapitalisierungssatzes komplex und von vielen Faktoren abhängig ist, empfiehlt es sich, bei der Berechnung Experten hinzuzuziehen. Bereits kleine Anpassungen können den Ertragswert erheblich beeinflussen.
Für welche Immobilien ist die Ertragswertmethode geeignet?
Die Ertragswertmethode eignet sich besonders für Renditeliegenschaften, also für Immobilien, die durch Mieteinnahmen als Kapitalanlage dienen. Zu den relevanten Immobilienarten gehören:
- Mehrfamilienhäuser: Mietgebäude mit mehreren Wohneinheiten.
- Gewerbeimmobilien: Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, Restaurants und Praxen.
- Gemischte Immobilien: Immobilien mit einer Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen.
Hinweis: Die Ertragswertmethode erfordert oft subjektive Einschätzungen, wie z. B. zu Markt- und Leerstandsrisiken. Da Schwankungen im Kapitalisierungssatz den Ertragswert stark beeinflussen, ist die Einschätzung eines Experten ratsam.
Vergleich der Ertragswertmethode mit anderen Bewertungsmethoden
Die Ertragswertmethode ist aufgrund ihrer Grundlage in realen Mieterträgen eine praxisnahe Bewertungsmethode, die jedoch besondere Merkmale aufweist:
- Nachhaltigkeit der Mieterträge: Da der Ertragswert von den Mietzinsen abhängt, ist es wichtig, deren Nachhaltigkeit zu prüfen. Geplante Neubauten oder Sanierungen in der Nähe können den Mietertrag beeinflussen und sollten berücksichtigt werden. Andererseits können Liegenschaften in aufstrebenden Regionen ohne Investitionen von steigenden Mieterträgen profitieren.
- Einfluss von Zinsänderungen: Steigende Zinsen erhöhen den Kapitalisierungssatz und senken den Ertragswert. Gleichzeitig erlaubt der Referenzzinssatz bei langfristigen Mietverträgen eine Anpassung der Mietzinsen, was den Ertragswert erhöhen kann.
Während die Ertragswertmethode ideal für Renditeobjekte ist, werden andere Bewertungsverfahren wie die Substanzwertmethode oder das Kapitalwertverfahren für Wohnimmobilien genutzt, bei denen der Ertragsaspekt eine geringere Rolle spielt.
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