Fremdkapitalquote – mein und dein
Was ist die Fremdkapitalquote? - Die Definition
Die Fremdkapitalquote ist eine zentrale betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Anteil des Fremdkapitals am gesamten Kapital einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios angibt. Sie zeigt, in welchem Masse ein Eigentümer auf Fremdfinanzierungen angewiesen ist und somit Rückzahlungsverpflichtungen gegenüber Kreditgebern hat. Die Fremdkapitalquote wird häufig in Verbindung mit der Eigenkapitalquote und dem Verschuldungsgrad verwendet, um die finanzielle Stabilität und Unabhängigkeit eines Immobilienportfolios zu bewerten.
Was ist Fremdkapital?
Das Fremdkapital setzt sich aus externen Finanzmitteln zusammen, die in der Bilanz auf der Passivseite erscheinen. Es umfasst kurz-, mittel- und langfristige Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern, die keinen Einfluss auf die Unternehmensentscheidungen haben, sondern primär an der Rückzahlung und Zinszahlungen interessiert sind. Typische Fremdkapitalposten umfassen:
- Hypotheken
- Passive Rechnungsabgrenzungsposten
- Verbindlichkeiten gegenüber Banken
- Lieferantenverbindlichkeiten
- Anzahlungen für zukünftige Leistungen
- Sonstige Verbindlichkeiten und Schulden
Wie berechnet man die Fremdkapitalquote?
Die Fremdkapitalquote wird in Prozent angegeben und ergibt sich, indem das Fremdkapital durch das Gesamtkapital geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert wird.
Beispiel: Sie kaufen privat eine Immobilie für CHF 600’000 und finanzieren diese zu 20% aus Eigenmitteln. Das Fremdkapital beträgt entsprechend CHF 480’000 und das Eigenkapital CHF 120’000. Ihre Fremdkapitalquote beträgt somit CHF 480’000 / 120’000 x 100 = 80%.
Wie interpretiert man die Fremdkapitalquote?
Eine hohe Fremdkapitalquote zeigt, dass eine Person oder ein Unternehmen stark von Fremdfinanzierungen abhängig ist. Dies kann die Ertragslage und Liquidität des Unternehmens belasten, da regelmässige Zahlungen für Zins und Tilgung erforderlich sind. Andererseits erlaubt eine hohe Fremdkapitalquote aufgrund des Leverage-Effekts bei rentablen Investitionen höhere Erträge, als wenn nur die eigenen Mittel eingesetzt würden.
Während private Eigentümerinnnen und kleinere Immobilieninvestoren in der Regel das gesetzliche Maximum von 80% für Fremdkapitalquote für private Eigentümer und 75% Fremdkapitalquote ausreizen, sind grosse Portfoliohalter wie Pensionskassen oder börsenkotierte Immobilienfonds häufig zurückhaltender: Eine hohe Fremdkapitalquote führt dazu, dass die Ausschüttungsrendite des Portfolios nicht nur vom Immobilienmarkt abhängt, sondern auch vom Kapitalmarkt bzw. der Zinsentwicklung.
Fremdkapitalquote vs. Verschuldungsgrad
Während die Fremdkapitalquote das Verhältnis von Fremdkapital zum Gesamtkapital beschreibt, stellt der Verschuldungsgrad das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital dar. Ein Verschuldungsgrad über 100 % deutet im unternehmerischen Kontext bereits auf eine relativ hohe Verschuldung im Vergleich zum Eigenkapital hin und zeigt somit eine grössere Abhängigkeit von Fremdkapitalgebern an. Bei Immobilienkäufen ist ein Verschuldungsgrad von ca. 400% normal, was auf die grosse Wertstabilität von Immobilien zurückzuführen ist.
Was ist der Leverage-Effekt?
Der Leverage-Effekt beschreibt, wie die Eigenkapitalrendite durch gezielte Erhöhung des Fremdkapitals gesteigert werden kann. Solange die erzielte Rendite die Fremdkapitalkosten übersteigt, kann der Leverage-Effekt die Eigenkapitalrendite erheblich verbessern. Bei Immobilien setzt der Gesetzgeber aber klare Leitplanken, bei Renditeliegenschaften ist ein maximaler Leverage von 3x auf das Eigenkapital erlaubt (75% Fremdkapital, 25% Eigenkapital).
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