Hedonische Schätzung – Immobilienwert präzise ermitteln
Was ist eine hedonische Schätzung? - Die Definition
Die hedonische Schätzung ist eine gängige Methode zur Immobilienbewertung, die sich auf den Vergleich mit bereits verkauften Objekten stützt. Diese Methode wird in der Schweiz vor allem von Banken, Pensionskassen und Immobilienmaklern verwendet, um den aktuellen Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie zu ermitteln. Dabei vergleicht die hedonische Bewertungsmethode relevante Kriterien wie Lage, Ausstattung und Grösse mit bereits abgeschlossenen Transaktionen ähnlicher Objekte. Diese Art der Bewertung gehört zum Vergleichswertverfahren, bei dem die Immobilie aufgrund realer Verkaufspreise eingeschätzt wird. Die hedonische Schätzung erfolgt häufig aus der Distanz, ohne dass die Immobilie begangen wird.
Voraussetzungen für die hedonische Schätzung
Damit die hedonische Schätzung valide Ergebnisse liefert, ist eine umfangreiche Datenbasis notwendig. In die Bewertung fliessen in der Regel bis zu 70 Parameter der Immobilie ein. Dazu gehören:
- Baujahr und Anzahl der Stockwerke
- Wohn- und Nutzfläche sowie Zimmeranzahl
- Grundstücksgrösse
- Ausstattungsklasse
- Anbindung an den öffentlichen Verkehr
- Angebote im Arbeits- und Freizeitbereich der Umgebung
Wichtig: Diese Methode setzt eine ausreichend grosse Anzahl an Vergleichsobjekten voraus, die in ähnlicher Lage liegen und in den letzten Monaten verkauft wurden. Nur dann kann der Verkehrswert einer Immobilie realistisch berechnet werden. Ausserdem muss der spezifische Zustand der Immobilie entsprechend dem Durchschnitt einer Immobilien diesen Baujahres sein.
Wer führt die hedonische Schätzung durch?
Banken und Versicherungen setzen die hedonische Schätzung zur Immobilienbewertung ein, da sie einen schnellen Überblick über den aktuellen Marktwert bietet. Möchten Eigentümer oder Käufer den Wert einer Immobilie selbst einschätzen, stehen ihnen verschiedene kostenpflichtige und kostenlose Tools online zur Verfügung. Für eine offizielle Bewertung lohnt sich jedoch die Beauftragung eines Immobilienbewerters, der durch seine Expertise und detaillierte Kenntnisse des Immobilienmarktes in Kombination mit einer Begehung des Objekts für eine präzise Einschätzung sorgt. Diese Gutachten sind besonders bei Erbschaften, Scheidungsverfahren und der Immobilienfinanzierung wertvoll.
Alternative Bewertungsmethoden
Die hedonische Schätzung ist eine von mehreren etablierten Bewertungsmethoden. Je nach Immobilienart oder Zweck der Bewertung können andere Verfahren sinnvoll sein:
- Residualwertmethode: Berechnet sich als Restwert, der nach dem Verkauf aller realisierbaren Flächen, die auf dem Grundstück erstellt und verkauft werden können und dem Abzug von Kosten und Risikozuschlag für die Entwicklung resultiert.
- Substanzwertmethode: Setzt sich aus dem Landpreis und den Baukosten, abzüglich Entwertung aufgrund des Alters, der Immobilie zusammen und eignet sich besonders für Objekte mit wenig Vergleichswerten.
Stärken und Schwächen der hedonischen Schätzung
Stärken
- Effizient und schnell: Da die Methode auf Daten realer Verkäufe basiert, ergibt sie bei Standardobjekten in der Regel einen marktgerechten Wert.
- Objektivität: Emotionale Preisvorstellungen der Eigentümer, die oft zum Verkaufshemmnis werden, bleiben aussen vor.
- Breite Akzeptanz: Banken und Versicherungen vertrauen auf diese Methode, da sie den Marktwert auf Basis nachvollziehbarer Daten abbildet.
Schwächen
- Abhängigkeit von Vergleichsdaten: Sind zu wenige ähnliche Objekte in einer bestimmten Region verkauft worden, kann die Bewertung ungenau sein.
- Ungeeignet für Sonderobjekte: Bei exklusiven Immobilien oder Grundstücken mit speziellen Eigenschaften, wie landwirtschaftlich genutzten Flächen oder besonderen Lagefaktoren, liefert die hedonische Methode weniger zuverlässige Ergebnisse.
- Individuelle Gewichtung der Parameter: Je nach Sichtweise und Gewichtung der Faktoren durch den Gutachter oder das Tool können sich unterschiedliche Bewertungen ergeben, was zu Problemen bei der Finanzierung führen kann.
Tipp: Um Unstimmigkeiten bei der Immobilienbewertung zu vermeiden, ist es ratsam, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.
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