Nebenkosten in der Schweiz – welche Kosten sind zulässig?
Was sind Nebenkosten? - Die Definition
Nebenkosten sind Kosten, die mit der Nutzung der Mietwohnung zusammehängen. Dazu zählen z.B. Heiz- und Warmwasserkosten. In der Schweiz werden diese in der Regel als Akontozahlung erhoben und jährlich abgerechnet. Sie decken zusätzliche Kosten, die durch die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses entstehen, und variieren je nach Region und Wohnungstyp. Die Nebenkosten sind im Mietvertrag geregelt und transparent in der Nebenkostenabrechnung aufzuführen, die einmal jährlich den Mieterinnen zugestellt wird.
Akonto vs. Pauschale
Nebenkosten werden mehrheitlich als Akontozahlung ausgestaltet. Das bedeutet, die MIeterschaft bezhalt jeden Monat einen gleichbleibenden Betrag im Voraus. Die Vermieterschaft erstellt jährlich eine detaillierte Abrechnung und es erfolgt eine Rückerstattung oder eine Nachzahlung.
Bei Nebenkostenpauschalen wird monatlich ein pauschaler Betrag in Rechnung gestellt. Das Kostenschwankungsrisiko trägt in diesem Fall allerdings der Vermieter, die Mieterin erhält keine Jahresabrechnung und muss auch keine Nachzahlungen leisten, selbst wenn die Nebenkosten höher sind, als es die Einzahlungen waren.
Welche Nebenkosten sind zulässig?
Laut Mietrecht sind Nebenkosten zulässig, die sich direkt auf den Unterhalt und die Nutzung der Immobilie beziehen. Die häufigsten Nebenkostenarten umfassen:
- Heizung und Warmwasser: Kosten für Heizmaterialien und die Wartung der Heizungsanlage.
- Hauswartung und Gartenpflege: Instandhaltung und Pflege von gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen und Innenbereichen.
- Gemeinschaftsstrom: Beleuchtung in Gemeinschaftsräumen wie Treppenhäuser und Waschküchen.
- Abwasser- und Abfallentsorgung: Regelmässige Entsorgungskosten und ggf. Kanalgebühren.
- Liftwartung: Betriebskosten und Wartung des Aufzugs.
- Winterdienst und Schneeräumung: Saisonale Pflege für Sicherheit auf Wegen und Zufahrten.
Zusätzlich fallen auf die Nebenkosten Verwaltungskosten in Höhe von etwa 3 bis 5 % an, die jedoch ebenfalls im Mietvertrag dokumentiert sein müssen.
Welche Nebenkosten sind unzulässig?
Kosten, die mit baulichen Veränderungen oder Modernisierungen der Immobilie zusammenhängen, sind nicht als Nebenkosten abrechenbar. Dazu zählen:
- Renovierungen und Umbauten: Kosten für neue Fenster oder Wärmedämmung dürfen nicht auf die Nebenkosten umgelegt werden.
- Verwaltungsgebühren und Versicherungsprämien: Verwaltungskosten über die oben genannten 3–5 % hinaus sowie Gebäudeversicherungen sind durch die Mietzahlung gedeckt.
- Steuern und Abgaben: Abgaben für den Eigentümer, wie Grundstückssteuern, sind keine umlagefähigen Nebenkosten.
Falls solche Posten dennoch aufgeführt werden, sollten Mieter die Abrechnung bei der Verwaltung rügen.
Nebenkostenabrechnung prüfen und reklamieren
Die jährliche Nebenkostenabrechnung sollte für den Mieter nachvollziehbar und klar gegliedert sein. Wichtig sind:
- Überprüfung der Abrechnungsperiode: Mieter sollten sicherstellen, dass die Kosten nur für die vereinbarte Periode berechnet werden.
- Kontrolle des Verteilschlüssels: Die Verteilung der Kosten, beispielsweise nach Quadratmetern oder Bewohneranzahl, muss korrekt sein.
- Vergleich mit früheren Abrechnungen: Grössere Schwankungen sollten verständlich und nachvollziehbar sein.
Wann sind Nachzahlungen fällig?
Wenn eine Nachzahlung notwendig ist, muss diese in der Regel innerhalb von 30 Tagen beglichen werden. Es gibt keine festgelegte Einspruchsfrist, aber Mieter können die Abrechnung bis zu 5 Jahre rückwirkend anfechten.
Akontozahlungen und Nebenkosten bei Umzug
Um unerwartet hohe Nachzahlungen zu vermeiden, ist es wichtig, die Akontozahlungen regelmässig zu überprüfen und ggf. anzupassen. Sie können bei der Verwaltung um eine Erhöhung der monatlichen Akontozahlungen bitten, wenn Sie davon ausgehen, dass sich die Nebenkosten erhöhen werden (z.B. bei steigenden Energiekosten).Im Falle eines Umzugs während der Abrechnungsperiode haben Mieter keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung. Sie müssen warten, bis die reguläre Abrechnung erstellt wird, was zu einer Aufteilung zwischen ausziehendem und nachfolgendem Mieter führen kann.
Die Nebenkostenregelung in der Schweiz ist klar strukturiert und eine genaue Prüfung der Abrechnung kann helfen, unzulässige Posten zu erkennen und die eigene finanzielle Belastung überschaubar zu halten.
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