Was verändert sich mit Basel III?

Ab dem 1. Januar 2025 treten in der Schweiz die finalen Basel-III-Standards in Kraft. Diese internationalen Richtlinien sollen das Finanzsystem stabiler und sicherer machen. Ziel ist es, sicherzustellen, dass Banken bei risikoreichen Geschäften mehr Eigenkapital vorhalten, um potenzielle Verluste zu decken. Dieses Regelwerk betrifft Kredite generell und somit auch Hypotheken. In der Schweiz ändert sich damit konkret die Eigenmittelverordnung (ERV).

Was heisst das konkret für Hypotheken?

Um die unterschiedlichen Risiken der diversen Liegenschaftsarten bei der Eigenmittelunterlegung berücksichtigen zu können, haben die Banken neu zu unterscheiden, ob der Kredit für selbstgenutzte Wohnliegenschaften, Wohnrenditeliegenschaften (übrige Wohnliegenschaften), selbstgenutzte Gewerbeliegenschaften oder Gewerberenditeliegenschaften (übrige Gewerbeliegenschaften) vergeben wurde. Wir analyiseren nachfolgend die Regelungen für Wohnliegenschaften.

Standardansatz für Kreditrisiken

Kredite müssen je nach Bonität des Schuldners mit unterschiedlichen Risikogewichten unterlegt werden (siehe dazu Art. 72c ff Eigenmittelverordnung (ERV)). Die Risikogewichtung stellt dabei das Verhältnis der Eigenmittel, welche die Bank nachweisen muss, zum Kreditvolumen dar. Eine Beispielrechnung findet sich unter der Tabelle.

Quelle: Erläuterungen zu Änderung der Eigenmittelverordnung

Belehnungsgrad und Risikogewicht:

Die Risikogewichtungen für Immobilien finden sich in Anhang 3 der ERV und zeigen die Unterschiede zwischen selbstgenutzten und nicht selbstgenutzten Immobilien:

Beispiel:

Um zu berechnen, wie viel Eigenmittel eine Bank bei einer selbstgenutzten Wohnimmobilie mit einem Belehnungsgrad von 80% hinterlegen muss, geht man wie folgt vor:

1. Kreditbetrag:
   • Belehnungsgrad: 80% des Immobilienwerts.
   • Immobilienwert: CHF 1'000'000.
   • Kreditbetrag: 80% × CHF 1'000'000 = CHF 800'000.
2. Risikogewicht:
   • Gemäss den aktuellen Regeln (siehe Tabelle): 35% Risikogewichtung bei einem Belehnungsgrad von 80%.
3. Risikogewichtete Aktiva (RWA):
   • RWA = Kreditbetrag × Risikogewicht.
   • CHF 800'000 × 35% = CHF 280'000.
4. Eigenmittelanforderung:
   • Eigenkapitalquote gemäss Basel III: 8% des RWA.
   • 8% × CHF 280'000 = CHF 22'400.

Ergebnis:

Die Bank muss CHF 22'400 Eigenmittel hinterlegen, um die Anforderungen bei einer selbstgenutzten Immobilie mit 80% Belehnungsgrad zu erfüllen.

Faktoren des Schuldners und der Bank haben ebenfalls Einfluss auf die Eigenmittel. Wir betrachten hier somit ein abstrahiertes Beispiel!

Vergleich selbstgenutzte zu nicht selbstgenutzten Wohnimmobilien:Bei einer nicht selbstgenutzten Wohnimmobilie beträgt das Risikogewicht bei gleicher Belehnung von 80% gemäss Tabelle 60%, sofern alle Voraussetzungen an Schuldner und Bank erfüllt sind. Dies bedeutet, dass die Bank für den gleichen Kreditbetrag von CHF 800'000 risikogewichtete Aktiva (RWA) von CHF 480'000 ansetzen muss. Bei einer Eigenkapitalquote von 8% ergibt sich eine Eigenmittelanforderung von CHF 38'400 im Vergleich zu CHF 22'400  bei einer selbstgenutzten Immobilie.

Besondere Regeln für Baukredite (Art. 72e, Abs. 3)

Eine wichtige Information für Immobilieninvestoren: Baukredite und Baulandfinanzierungen für nicht selbstgenutzte Immobilien erhalten bis zu einem Belehnungsgrad von 70% in der Regel ein Risikogewicht von 100%, sofern die Anforderungen erfüllt sind.

Vergleich selbst- und nicht selbstgenutzte Wohnimmobilien zu einem Baukredit mit 70% Belehnung:Ein Baukredit mit einem Belehnungsgrad von 70% erhält wie erwähnt ein Risikogewicht von 100%, sofern die Anforderungen erfüllt sind. Für einen Kreditbetrag von CHF 800'000 setzt die Bank risikogewichtete Aktiva (RWA) von CHF 800'000 an. Bei einer Eigenkapitalquote von 8% beträgt die Eigenmittelanforderung CHF 64'000, was deutlich höher ist als bei einer selbstgenutzten (CHF 22’400) oder nicht selbstgenutzten (CHF 38’400) Immobilie mit den genannten Belehnungsgraden.

Diese Regelungen können somit dazu führen, dass insbesondere die Zinsen für Entwicklungsprojekte teurer werden, womit die Baukosten weiter steigen. Für selbstgenutzte Wohnimmobilien von solventen Schuldnern wird keine Veränderung erwartet.

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Vor- und Nachteile von Basel III

Vorteile

• Stärkeres Finanzsystem: Banken halten mehr Kapital vor, um Verluste in Krisen zu bewältigen und Insolvenzen zu vermeiden.
• Risikotransparenz: Weniger Abhängigkeit von internen Modellen der Banken fördert international vergleichbare Standards und erleichtert die Kontrolle durch den Gesetzgeber.
• Schutz der Volkswirtschaft: Reduzierte Wahrscheinlichkeit von Bankenrettungen durch Steuergelder.

Nachteile

• Höhere Kreditkosten: Banken könnten strengere Anforderungen durch höhere Zinsen an Kunden weitergeben, was vor allem Entwicklungsprojekte betreffen dürfte.
• Wettbewerbsnachteil: Schweizer Banken könnten gegenüber Banken aus Ländern, die Basel III langsamer umsetzen, ins Hintertreffen geraten.
• Weniger Kreditzugang: Strengere Kreditvergaben könnte die sowieso zu geringe Bautätigkeit in der Schweiz weiter hemmen.

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Basel III wird das Schweizer Bankensystem widerstandsfähiger machen, kann jedoch zu einer Verteuerung von gewissen Krediten führen.