Einführung

Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz kommt ein wichtiges Thema auf Sie zu: Die Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen. Doch keine Sorge – mit einem guten Verständnis der Regeln und möglichen Ausnahmen können Sie die Steuerlast erheblich reduzieren.

In diesem Artikel analysieren wir die Mechanismen der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Sie erfahren, wann die Steuer fällig wird, wie sie berechnet wird und welche Abzüge oder Ausnahmen gelten, um die Steuerlast zu minimieren. Anhand von realen Beispielen zeigen wir auf, wie sich verschiedene Vorgänge auf die Grundstückgewinnsteuer in Zürich auswirken.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz ist eine Objektsteuer, die sich von der Einkommens- und Vermögenssteuer unterscheidet. Während bei der Berechnung von Einkommens- und Vermögenssteuern die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts (der Person) berücksichtigt wird, erfolgt die Besteuerung von Grundstückgewinnen unabhängig von der Einkommens- und Vermögenssituation.

Der Gewinn, auf den diese Steuer erhoben wird, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Als Verkäufer können Sie sich dank steigender Nachfrage nach Wohneigentum in den meisten Fällen über diesen Gewinn freuen, müssen aber beachten, dass ein Teil des Gewinns als Grundstückgewinnsteuer an den Staat abgeführt werden muss.

Im Kanton Zürich obliegt die Besteuerung der Grundstückgewinne den Gemeinden. Trotzdem ist der Steuersatz kantonal festgelegt und somit in allen Gemeinden gleich hoch.

Es kommt das monistische System zur Anwendung. Das bedeutet: Sämtliche Grundstückgewinne – sowohl von natürlichen als auch juristischen Personen – unterliegen der gleichen Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer erfasst die Gewinne exklusiv, ohne dass weitere steuerliche Belastungen hinzukommen. Die gesamten Steuereinnahmen fliessen der Gemeinde zu, in der sich das Grundstück befindet.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet und was kann abgezogen werden?

Zu versteuernder Gewinn = Verkaufserlös – Anlagekosten

Folgende Positionen gehören zu den Anlagekosten:

• Erwerbspreis
• Handänderungskosten bei Kauf und Verkauf (Notariats- und Grundbuchgebühren)
• Anwaltskosten
• Wertvermehrende Investitionen (= Kosten, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern) wie z.B. die Errichtung eines Anbaus, Umbauten oder Erschliessungskosten. Hiervon abgezogen werden Versicherungsleistungen oder Förderbeiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde.
• Vermittlungskosten (z.B. die Maklerprovision oder Kosten für die Insertion)
• Bewilligungsgebühren
• Grundstücksabgaben wie Trottoir-, Kanalisations- oder Mehrwertabgaben
• Weitere Kosten, die mit dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen (z.B. Vorfallentschädigung bei frühzeitigem Austritt aus dem Hypothekarvertrag)

Beispiel:

In diesem Beitrag betrachten wir das Ehepaar Schmid. Sie verkaufen ihr Einfamilienhaus in Albisrieden, in der Stadt Zürich (das Haus könnte aber irgendwo im Kanton Zürich stehen, entscheidend für die Grundstückgewinnsteuer in Zürich ist der Kanton).

Der zu versteuernde Gewinn beträgt in diesem Beispiel also

• Verkaufserlös CHF 1’937’919 - Anlagekosten CHF 1’051’041
• CHF 886’878

Achtung: Die Anlagekosten können nur geltend gemacht werden, wenn sie sauber dokumentiert sind. Gerade bei Renovationen ist zwischen Liegenschaftsunterhalt (den Sie vom Eigenmietwert abziehen können) und wertvermehrenden Investitionen (wie hier im Beispiel die Photovoltaikanlage) zu unterscheiden.

‍

Nachdem der Gewinn ausgerechnet wurde, geht es im nächsten Schritt zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Diese richtet sich nach der Höhe des Gewinns sowie der Besitzdauer. Auf kurzfristig realisierte Gewinne muss in den meisten Kantonen eine höhere Steuer gezahlt werden, so auch im Kanton Zürich. Bei einer Haltedauer von weniger als 2 Jahren, wird ein Zuschlag fällig. War die Immobilie über 5 volle Jahre in Ihrem Besitz, profitieren Sie von einer Reduktion.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich?

Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich als Prozentsatz aus dem Grundstückgewinn. Der Prozentsatz hängt dabei von der Höhe des Grundstückgewinns und von der Haltedauer ab. In einem ersten Schritt betrachten wir die Grundstückgewinnsteuer in Abhängigkeit des Grundstückgewinns.

In Zürich existiert bereits ab dem ersten Franken eine Grundstückgewinnsteuer, Grundstückgewinne unter CHF 5’000 werden aber nicht besteuert.

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf § 225 StG (Steuergesetz) des Kantons Zürich, abgerufen von https://www.zh.ch/de/steuern-finanzen/steuern/treuhaender/steuerbuch/steuerbuch-definition/zstb-225-1.html ‍

‍
Beispiel

Das Ehepaar Schmid generiert einen schönen Grundstückgewinn in Höhe von CHF 886’878. Damit liegt die Steuerbelastung gemäss Tabelle oben im Bereich der 40%. Um auf den Betrag zu kommen, zählt man die Grundstücksteuerbelastungen bis zur 7. Zeile mit Gewinn CHF 150’000 zusammen. Anschliessend berechnet man den Übergewinn mit 40%.

Das Vorgehen gilt, wenn weder eine Reduktion noch ein Zuschlag angewendet wird.

‍

Wie verändert sich die Grundstückgewinnsteuer bei kurzer Haltedauer im Kanton Zürich?

Für eine Haltedauer unter 2 Jahren, kennt der Kanton Zürich einen Zuschlag:

• im ersten Jahr nach dem Erwerb 50%
• im zweiten Jahr 25%

Quelle: Eigene Berechnung basierend auf § 225 StG (Steuergesetz) des Kantons Zürich, abgerufen von https://www.zh.ch/de/steuern-finanzen/steuern/treuhaender/steuerbuch/steuerbuch-definition/zstb-225-1.html

Diese Zuschläge für kurze Haltedauer im Kanton Zürich sind im interkantonalen Vergleich sehr hoch.

‍
Beispiel

Nehmen wir für einen Moment an, das Ehepaar Schmid hätte die Liegenschaft nur 2 Jahre in ihrem Besitz gehabt. In diesem Fall käme der Zuschlag im zweiten Besitzjahr von 25% hinzu. Statt CHF 344'151 würde das Ehepaar damit CHF 430’189 bezahlen.

Wie verändert sich die Grundstückgewinnsteuer bei langer Haltedauer im Kanton Zürich

Neben dem Zuschlag für eine kurze Haltedauer, kennt der Kanton Zürich auch eine Reduktion für eine lange Haltedauer. Nach 5 Jahren Haltedauer, wird die Grundstückgewinnsteuer jährlich reduziert.

• 5% Reduktion bei vollen 5 Jahren Besitzdauer
• 3% pro Jahr für jedes weitere Jahr Besitzdauer, bis zur maximalen Reduktion von 50% nach 20 Jahren

Steuerbeträge der Grundstückgewinnsteuer bei langer Haltedauer

Die Grundstückgewinnsteuer für Grundstückgewinne zwischen CHF 0 und CHF 200’000 sieht in der Übersicht wie folgt aus:

Beispiel

Wenn Ehepaar Schmid die Liegenschaft 15 Jahre in ihrem Besitz hatte, wird die Steuerlast um 5% reduziert für die ersten 5 Jahre und anschliessend um 3% pro Jahr x 10 Jahre, total also um 35%.

➡️ Ihre Steuerlast, die im Grundtarif CHF 349’751 beträgt, wird somit um CHF 120'453 reduziert und beträgt neu CHF 223’698.

Grundstückgewinnsteuerrechner

Der Kanton Zürich bietet keinen offiziellen Grundstückgewinnsteuerrechner an. Auf der Webseite des Kantons sind aber alle relevanten Erlasse und Merkblätter verlinkt: https://www.zh.ch/de/steuern-finanzen/steuern/steuern-natuerliche-personen/grundstueck-gewinnsteuer.html

Bei Fragen stehen auch wir von CREATIO Ihnen gerne zur Verfügung. Wenn Sie Hilfe bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer brauchen, kontaktieren Sie uns unter info@creatio.ch

Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer in Zürich aufschieben?

Die Grundstückgewinnsteuer kann in bestimmten Fällen aufgeschoben werden. Der häufigste Fall ist der Erwerb eines Ersatzgrundstücks in der Schweiz mit dem Verkaufserlös. Im Kanton Zürich gelten dabei folgende Regeln:

• Der Verkaufserlös muss innerhalb von drei Jahren reinvestiert werden (Fristverlängerung in Ausnahmefällen möglich).
• Es muss sich um selbstbewohntes Wohneigentum handeln.

Weitere Gründe für einen Steueraufschub sind:

• Eigentumswechsel durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung
• Eigentumswechsel zwischen Ehegatten nach Güterrechtsänderung, Trennung oder Scheidung

In diesen Fällen wird die Steuer erst fällig, wenn das Grundstück an einen Dritten verkauft wird. Die Berechnung erfolgt dann auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises (Erwerbspreis der letzten Veräusserung, für die kein Steueraufschub gewährt wurde), wobei die Besitzdauer des Vorbesitzers berücksichtigt wird.

Wichtige Einschränkungen

Der Steueraufschub gilt nur für selbstbewohntes Wohneingentum. Er gilt somit nicht für:

• Ferienwohnungen
• Vermietete Liegenschaften
• Zweitwohnungen

Bei Mehrfamilienhäusern kann nur der Anteil für die selbstbewohnte Wohnung aufgeschoben werden. Der Rest muss sofort versteuert werden.

Wie können Sie also Ihre Steuerlast minimieren?

Zusammenfassend halten wir fest, dass sich die Grundstückgewinnsteuer in Zürich wie folgt minimieren lässt:

• Sammeln Sie alle Belege für wertvermehrende Investitionen sowie Rechnungen von Notariaten und Ämtern gewissenhaft.
• Halten Sie die Immobilien lange: Bei 2 Jahren und weniger wird die Steuer erhöht, ab 5 vollen Besitzjahren wird die Steuer reduziert.

Kontaktieren Sie CREATIO, um mehr über die für Sie effektiv anfallenden Grundstückgewinnsteuern beim Verkauf Ihrer Liegenschaft in Zürich zu erfahren.

‍