Einführung

Bevor Entwickler ein neues Immobilienprojekt planen, ist einer der ersten Schritte die Analyse des Grundstücks, um dessen Potenzial zu bestimmen. Das Verständnis, wie man den verfügbaren Bau- und Wohnraum maximiert, ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Projekt. In diesem Blog erklären wir die Formel, die Entwickler verwenden, um eine erste Aussage zur Attraktivität des Grundstücks zu erhalten.

Grundstücksgrösse x Ausnützungsziffer = Geschossfläche; Geschossfläche x 0.75 = Wohnraum

Diese Formel hilft dabei, eine erste Einschätzung zum Potenzial Ihres Grundstücks zu erhalten. Sie ist deshalb wichtig, weil eine fundierte Machbarkeitsstudie aufwändig ist und Kosten von mehreren tausend Franken mit sich bringt. Mit dieser Formel kann man einschätzen, ob eine Machbarkeitsstudie Sinn macht. Bei Creatio spezialisieren wir uns auf nachhaltige Entwicklung und verwandeln ungenutzte Potenziale in wertvolle, umweltfreundliche Wohnräume.

Schritt 1: Grundstück und erlaubte Ausnützung verstehen

Die Grösse des Grundstücks ist die erste Variable, die Entwickler analysieren. Diese wird in Quadratmetern (m²) gemessen und gibt an, wie viel Fläche insgesamt für eine Bebauung zur Verfügung steht. Allerdings kann nicht die gesamte Fläche bebaut werden, da Bauvorschriften, Zonengesetze und Grenzabstände sowie Baulinien beachtet werden müssen.

Hier kommt die Ausnützung ins Spiel. Diese gibt an, wie viel Gebäude auf einem Grundstück realisiert werden darf. Welche Kennzahl zur Anwendung kommt, hängt von der geltenden Bauzonenordnung (BZO) ab, der geltende Wert wiederum von der Bauzone, in der sich das Grundstück befindet.

• Auf https://map.geo.admin.ch/ kann man auf alle Geoportale der Schweiz zugreifen, um so mittels Adresssuche die Bauzone zu eruieren.
• Unter https://www.cadastre.ch/de/cadastralinfo-online-zu-grundstueckinformationen kann man mittels Adresssuche den ÖREB Katasterauszug abrufen, der Informationen zum Grundstück liefert

Bei der Ausnützung gilt es, die folgenden Kennzahlen zu unterscheiden (SIA 421):

• Ausnützungsziffer AZ: Sie setzt die Nutzungsfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche.
  • Ausnützungsziffer = anrechenbare Geschossfläche / anrechenbare Grundstücksfläche
• Baumassenziffer BMZ: Sie gibt das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche an
  • Baumassenziffer = Bauvolumen über massgebendem Terrain / anrechenbare Grundstücksfläche
• Überbauungsziffer ÜZ: Das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

Weil die Ausnützungsziffer AZ nach wie vor sehr verbreitet ist, konzentrieren wir uns nachfolgend auf deren Anwedung.

Beispiel

Wie haben ein 1'000m² grossen Grundstück mit einer Ausnützungsziffer von 60%, somit können 600m² Geschossfläche erstellt werden.

Dabei handelt es sich um eine grobe Approximation, weil die Ausnützung nicht immer auf dem Grundstück Platz findet, weil z.B. Grenzabstände, Baulinien oder andere Vorschriften das verhindern.

Tipp: Klären Sie immer mit den lokalen Behörden oder einem lokalen Immobilienprofi ab, wie gross die Ausnützung Ihres Grundstücks ist.

Schritt 2: Berechnung des realisierbaren Wohnraums

Nach der Berechnung der Geschossfläche wissen wir, wie viel Gebäude geschaffen werden kann. Wirklich interessant ist aber, wie viel Wohnraum man schafft. Niemand zahlt für ein Treppenhaus oder eine Steigleitung.

Deshalb werden von der Geschossfläche die Konstruktions-, Verkehrs- und Funktionsflächen abgezogen. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass diese rund 25% der Geschossfläche beanspruchen.

Beispiel

Im vorigen Beispiel ergeben sich aus den 600m² Geschossfläche somit eine Hauptnutzfläche von 450m², die für Wohnraum (oder andere Nutzungen) zur Verfügung steht.

Tipp: Arbeite mit Architekten und Ingenieuren zusammen, die auf Platzoptimierung spezialisiert sind. Je weniger Platz für Technikräume verloren geht, desto mehr Wohnfläche kann geschaffen werden.

Schritt 3: Analyse von Aufwand und Ertrag

Sobald klar ist, wie viel Wohnraum geschaffen werden kann, beginnt die Evaluation der Ertragskraft. Je nach Standort sind sehr unterschiedliche Preise für Wohnraum marktgerecht. Im Gesamtschweizerischen Durchschnitt 2024, kostet eine Wohnung im Durchschnitt CHF 8’416 pro m² als Wohneigentum und CHF 203 pro m² und Jahr als Mietobjekt.

Die Ertragssituation muss dabei spezifisch auf die Gemeinde und den Standort, die Mikrolage, untersucht werden. In der Regel ist die Hausbank eine gute Anlaufstelle, um eine Einschätzung zu erhalten.

Dem Ertrag gegenüber stehen die Kosten. Diese variieren stark, je nach dem ob eine Bestandesliegenschaft abgebrochen werden muss, Altlasten zu beseitigen sind oder der Baugrund anspruchsvoll ist. Als ganz grobe Faustregel, kann man von Erstellungskosten von ca. CHF 5’000 pro m² Hauptnutzfläche ausgehen.

Bei Creatio konzentrieren wir uns auf nachhaltige Lösungen, die den Wohnraum maximieren und gleichzeitig die Umweltbelastung minimieren. Durch den Einsatz umweltfreundlicher Baumaterialien und energieeffizienter Designs sorgen wir dafür, dass jedes Projekt sowohl den Nutzern als auch der Umwelt zugutekommt.

Beispiel

In unserem Projekt können wir einen Gesamtertrag von 450m² x CHF 8’416 = CHF 3’787’200 realisieren. Die grosse Frage ist nun, welche Kosten dem gegenüberstehen. Gehen wir vom Durchschnittswert von CHF 5’000 pro m² Hauptnutzfläche aus, kostet die Erstellung CHF 2’250’000. Der Bruttoertrag des Projekts liegt also bei 1’537’200. Davon müssen die Kosten für Vermarktung und Finanzierung abgezogen werden, damit der Residualwert als Preis, den man für das Grundstück bezahlen kann, resultiert.

Tipp: Arbeiten Sie mit einem professionellen Entwicklungspartner. Wir sind offen, neben dem Kauf des Grundstücks auch eine gemeinsame Entwicklung zu prüfen.

Warum die Analyse von Grundstücken wichtig ist

Die Formel Grundstücksgrösse x Ausnützungsziffer = Geschossfläche; Geschossfläche x 0.75 = Wohnraum ist ein guter Ansatz, um ohne Kostenfolge eine erste Potenzialanalyse zu machen. Ist das Ergebnis positiv, stellt eine professionelle Machbarkeitsstudie sicher, dass die theoretischen Potenziale auch effektiv realisierbar sind. Weil die definitive Planung eines Bauprojekts mit massiven Kosten verbunden ist, braucht man eine gewisse Sicherheit, dass diese auch gerechtfertigt sind.

Kostenlose Beratung für Ihr Projekt

Sind Sie interessiert daran, zu erfahren, wie Ihr Grundstück zu einem wertvollen, nachhaltigen Projekt entwickelt werden kann? Bei Creatio haben wir uns darauf spezialisiert, ungenutzte Flächen in umweltfreundliche Projekte mit maximalem Wohnraum zu verwandeln.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine kostenlose Beratung und erfahren Sie, wie wir ein Projekt kreieren, das optimal auf Ihre Bedürfnisse ausgerichtet ist.

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