Einführung

Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz kommt ein wichtiges Thema auf Sie zu: Die Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielst. Doch keine Sorge – mit einem guten Verständnis der Regeln und möglichen Ausnahmen können Sie die Steuerlast erheblich reduzieren.

In diesem Artikel analysieren wir die Mechanismen der Grundstückgewinnsteuer im Kanton St. Gallen. Sie erfahren, wann die Steuer fällig wird, wie sie berechnet wird und welche Abzüge oder Ausnahmen gelten, um die Steuerlast zu minimieren. Anhand von realen Beispielen zeigen wir auf, wie sich verschiedene Vorgänge auf die Grundstückgewinnsteuer in St. Gallen auswirken.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz ist eine Objektsteuer, die sich von der Einkommens- und Vermögenssteuer unterscheidet. Während bei der Berechnung von Einkommens- und Vermögenssteuern die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts (der Person) berücksichtigt wird, erfolgt die Besteuerung von Grundstückgewinnen unabhängig von der Einkommens- und Vermögenssituation.

Der Gewinn, auf den diese Steuer erhoben wird, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Als Verkäufer können Sie sich dank steigender Nachfrage nach Wohneigentum in den meisten Fällen über diesen Gewinn freuen, müssen aber beachten, dass ein Teil des Gewinns als Grundstückgewinnsteuer an den Staat abgeführt werden muss.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet und was kann abgezogen werden?

Zu versteuernder Gewinn = Verkaufserlös – Anlagekosten

Folgende Positionen gehören zu den Anlagekosten:

• Erwerbspreis
• Handänderungskosten bei Kauf und Verkauf (Notariats- und Grundbuchgebühren)
• Anwaltskosten
• Wertvermehrenden Investitionen (= Kosten, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft steigern) wie z.B. die Errichtung eines Anbaus, Umbauten oder Erschliessungskosten. Hiervon abgezogen werden Versicherungsleistungen oder Förderbeiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde.
• Vermittlungskosten (z.B. die Maklerprovision oder Kosten für die Insertion)
• Bewilligungsgebühren
• Grundstücksabgaben wie Trottoir-, Kanalisations- oder Mehrwertabgaben
• Weitere Kosten, die mit dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen (z.B. Vorfallentschädigung bei frühzeitigem Austritt aus dem Hypothekarvertrag)

Beispiel:

Wir betrachten über diesen Post hinweg das Ehepaar Studer. Sie verkaufen ihr Reiheneinfamilienhaus in Abtwil, St. Gallen.

Der zu versteuernde Gewinn beträgt in diesem Beispiel also

• Verkaufserlös CHF 1’161’400 - Anlagekosten CHF 851’600
• = CHF 310’000

Achtung: Die Anlagekosten können nur geltend gemacht werden, wenn sie sauber dokumentiert sind. Gerade bei Renovationen ist zwischen Liegenschaftsunterhalt (den Sie vom Eigenmietwert abziehen können) und wertvermehrenden Investitionen (wie hier im Beispiel die Photovoltaikanlage, die sie von der Grundstückgewinnsteuer abziehen können) zu unterscheiden.

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Nachdem der Gewinn ausgerechnet wurde, geht es im nächsten Schritt zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Diese richtet sich nach der Höhe des Gewinns sowie der Besitzdauer. Auf kurzfristig realisierte Gewinne muss in den meisten Kantonen eine höhere Steuer gezahlt werden, so auch in St. Gallen. Bei einer Haltedauer unter 5 Jahren, wird ein Zuschlag fällig. War die Immobilie über 15 Jahre in Ihrem Besitz, profitieren Sie von einer Reduktion.

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Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer in St. Gallen?

Die Grundstückgewinnsteuer berechnet sich wie auch die Einkommenssteuer als Multiplikator aus der einfachen Steuer und dem Steuerfuss. Im Kanton St. Gallen gilt 2024 für die Grundstückgewinnsteuer ein einheitlicher Gesamtsteuerfuss von 325%.

Quelle: Eigene Berechnung basierend auf Art. 140, Abs. 1 StG (Steuergesetz) des Kantons St. Gallen, abgerufen von https://www.gesetzessammlung.sg.ch/app/de/texts_of_law/811.1

Beispiel

Das Ehepaar Studer generiert einen schönen Grundstückgewinn in Höhe von CHF 310’000. Damit liegt die Steuerbelastung gemäss Tabelle oben zwischen 29.25% und 31.47%. Konkret beträgt die einfache Grundstückgewinnsteuer in diesem Beispiel bei einem Gesamtsteuerfuss von 325% CHF 93’697, das entspricht 30.22%, wenn weder eine Reduktion noch ein Zuschlag angewendet wird.

Wie verändert sich die Grundstückgewinnsteuer bei kurzer Haltedauer im Kanton St. Gallen

Für eine Haltedauer unter 5 Jahren, kennt der Kanton St. Gallen einen Zuschlag:

• im ersten Jahr nach dem Erwerb 5 %
• im zweiten Jahr 4 %
• im dritten Jahr 3 %
• im vierten Jahr 2 %
• im fünften Jahr 1 %

Quelle: Eigene Berechnung basierend auf Art. 141b, Abs. 1 StG (Steuergesetz) des Kantons St. Gallen, abgerufen von https://www.gesetzessammlung.sg.ch/app/de/texts_of_law/811.1

Dass die Zuschläge sich moderat auswirken, sieht man besonders gut, wenn man die Daten als Diagramm darstellt.

Beispiel

Nehmen wir für einen Moment an, das Ehepaar Studer hätte die Liegenschaft nur 3 Jahre in ihrem Besitz gehabt. In diesem Fall käme der Zuschlag im dritten Besitzjahr von 3% hinzu. Statt CHF 93’697 würde das Ehepaar damit CHF 96’508 bezahlen.

Wie verändert sich die Grundstückgewinnsteuer bei langer Haltedauer im Kanton St. Gallen

Neben dem Zuschlag für eine kurze Haltedauer, kennt der Kanton St. Gallen auch eine Reduktion für eine langer Haltedauer. Nach 15 Jahren Haltedauer, wird die Grundstückgewinnsteuer jährlich reduziert.

• 1.5% pro Jahr bei einem Grundstückgewinn unter CHF 500’000 (maximale Reduktion 40.5%)
• 1% pro Jahr bei einem Grundstückgewinn über CHF 500’000 (maximale Reduktion 20%)

Beispiel

Wenn Ehepaar Studer die Liegenschaft 20 Jahre in ihrem Besitz hatte, wird die Steuerlast um 5 x 1.5% reduziert, total also um 7.5%.

Ihre Steuerlast wird damit um CHF 4’126 auf CHF 89’481 reduziert.

Grundstückgewinn-Steuerrechner

Hier finden Sie den offiziellen Steuerkalkulator des Kantons St. Gallen: https://www.sg.ch/steuern-finanzen/steuern/steuerkalkulator/grundstueckgewinnsteuer.html

Wenn Sie eine exakte Einschätzung wünschen, füllen Sie das Formular Vorausberechnung der Grundstückgewinnsteuer aus und schicken Sie das ausgefüllte Formular an an die kantonale Steuerverwaltung:

Kantonales Steueramt

Grundstückgewinnsteuer

Davidstrasse 41

Postfach 1245

9001 St. Gallen

Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer in St. Gallen aufschieben?

Die Grundstückgewinnsteuer kann in bestimmten Fällen aufgeschoben werden. Der häufigste Fall ist der Erwerb eines Ersatzgrundstücks in der Schweiz mit dem Verkaufserlös. Im Kanton St. Gallen gelten dabei folgende Regeln:

• Der Verkaufserlös muss innerhalb von drei Jahren reinvestiert werden (Fristverlängerung in Ausnahmefällen möglich).
• Es muss sich um selbstbewohntes Wohneigentum handeln.
• Zulässig ist auch der Erwerb des Ersatzgrundstücks innerhalb eines Jahres vor der Veräusserung des zu ersetzenden Grundstücks.

Weitere Gründe für einen Steueraufschub sind:

• Eigentumswechsel durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung
• Eigentumswechsel zwischen Ehegatten nach Güterrechtsänderung, Trennung oder Scheidung

In diesen Fällen wird die Steuer erst fällig, wenn das Grundstück an einen Dritten verkauft wird. Die Berechnung erfolgt dann auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises, wobei die Besitzesdauer des Vorbesitzers berücksichtigt wird.

Wichtige Einschränkungen

Der Steueraufschub gilt nicht für:

• Ferienwohnungen
• Vermietete Liegenschaften
• Zweitwohnungen

Bei Mehrfamilienhäusern kann nur der Anteil für die selbstbewohnte Wohnung aufgeschoben werden. Der Rest muss sofort versteuert werden.

Wie können Sie also Ihre Steuerlast minimieren?

Zusammenfassend halten wir fest, dass sich die Grundstückgewinnsteuer in St. Gallen wie folgt minimieren lässt:

• Sammeln Sie alle Belege für wertvermehrende Investitionen sowie Rechnungen von Notariaten und Ämtern gewissenhaft.
• Halten Sie die Immobilien lange: Bei 5 Jahren und weniger wird die Steuer erhöht, ab dem 16. Besitzjahr wird die Steuer reduziert.
• Nutzen Sie die Kapitalerträge aus dem Verkauf Ihrer Immobilie innerhalb von 3 Jahren zur Beschaffung von neuem Wohneigentum

Kontaktieren Sie CREATIO, um mehr über die für Sie effektiv anfallenden Grundstückgewinnsteuern beim Verkauf Ihrer Liegenschaft in St. Gallen zu erfahren.

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